Изменения в ипотечном кредитовании. Как это скажется на рынке и покупателях

Не сходит информация о возможных изменениях ставок на ипотечное кредитование. Эта новость настоящая проблема для экономистов, застройщиков, представителей рынка недвижимости и конечных потребителей. Проблема именно потому, что динамика для них отрицательная, но для банков это вынужденная мера, они и являются выгодополучателями в этой ситуации.

Суть тревог заключена в повышении суммы первоначального взноса на 15-20 процентов и снижение льгот. Центробанк мотивирует это необходимостью покрывать издержки от невыплаченных процентов и форс-мажоров. В связи с этим на банки легла огромная нагрузка в летние месяцы. Люди стремились вложить капитал на старых условиях, т.к. новые будут либо сильно «бить по карману», либо вообще сделают покупку невозможной. Данные меры нельзя назвать необоснованными, но рынку это грозит новыми вызовами и трудностями. Какими именно?

– Падение спроса. Процесс это закономерный, ведь вместо привычных 15 процентов, ставших уже чем-то банальным, сумма повысится до 30-35 от стоимости жилья. Учитывая тот факт, что мы говорим о людях не имеющих средств на покупку собственного жилья сразу и готовых на протяжении многих лет выплачивать её стоимость ценой весомой доли своего ежемесячного бюджета – у них может не оказаться этих самых процентов от стоимости сверх нормы. Т.к. это условие не просто «невыгодно», но и требует дополнительных средств, рынок ожидаемо просядет. Эксперты на основании многолетнего опыта отмечают следующий момент – люди имеют свойство адаптироваться, со временем всё вернётся на старые показатели, просто этап накопления будет занимать дольше времени. Настоящую угрозу для рынка видят специалисты в другом, а именно…

Суть тревог

– Повышение ставок. Одно дело дольше откладывать необходимую сумму, а другое – ежемесячно платить более высокую. Это и психологически, и экономически сильнее давит на кредитующегося. Не каждый может быть уверен в стабильности заработков, иногда стоимость жилья становится неподъёмной или неоправданно дорогой. Эти факты могут подтолкнуть потенциального покупателя к поиску других вариантов решения жилищного вопроса. Например, съём жилья или переезд в меньшие населенные пункты с последующей покупкой жилья там. Во втором случае человек тоже зачастую бывает неотделим от банковской структуры, но сама тенденция может сильно повлиять на динамику рынка, внести хаос в уже сложившийся и оптимизированный процесс.

– Акции и спецпредложения. Разброд и шатания на рынке вынуждают банки и застройщиков к стабилизирующим мерам. Предугадать, что именно это будет, какие категории населения это коснётся и кому это будет выгоднее, пока не представляется возможным. Но эти меры помогут, если не стабилизировать ситуацию, то, как минимум, смягчить её для определённых слоёв населения.

Оптимизм в среде экспертов в данном вопросе уже считается преступным явлением. Тем же, кто берёт кредит на покупку жилья, рекомендуют выбирать варианты детально, подбирая стоимость и тщательно оценивать свои возможности.

Загородный дом теряет привлекательность. Что происходит с рынком недвижимости Подмосковья

Бум моды на дома за городом подходит к концу, о чём свидетельствует статистика. Позади лето, а именно, лучшая пора для покупки собственного участка. Именно тогда гораздо лучше можно оценить ландшафт и проблемные зоны в самом строении. Но постковидные годы и третий квартал, на который приходится большинство сделок, дают отрицательную динамику. Заинтересованность жильём вне города падает, а на рынке всё больше предложений из категории вторичного жилья.

Но в чём же суть изменений на этом рынке?

– Цена без изменений или ниже

Была отмечена положительная динамика относительно стоимости домов. Третий квартал можно назвать условно успешным для рынка недвижимости. За последние годы он показал внушительные результаты и активность. Но рост спроса в данном случае объяснить можно очень просто – изменение ставок ЦБ и стоимости первоначального взноса. Сомневающиеся покупатели решились на покупку, т.к. впереди замаячила не иллюзорная опасность подорожания, которая во многих случаях лишит возможности заключения сделки.

Падение же цен также имело место, но совсем незначительное. И это коснулось большей степени недвижимости премиум-класса, доля которой невысока, но влияние на общую статистику заметно. В целом, это лишь отражение общей неутешительной статистики.

– Рынок наполнен неликвидом

Как отмечают АН и сами покупатели, на рынке много предложений не удовлетворяющих даже самый непритязательный набор пожеланий. В наши дни загородный коттедж – это не пресловутая «дача» формата середины-конца прошлого века. У современного человека к загородным постройкам требования на порядок выше. Они касаются не столько самого здания, сколько его расположения, инфраструктуры, удаленность от крупных населенных пунктов и, конечно, объектам живой природы – водоёмам и лесным массивам. Но и про само жильё забывать не стоит, оно должно быть в надлежащем состоянии. Очень редко подобные требования бывают соблюдены в полном объёме, но требования обоснованы. Учитывая его стоимость – это всё должно быть в наличии.

Третий квартал можно назвать

Проблему могут решить крупные застройщики, если обратят внимание на этот сектор, но в связи с тенденциями становится заметно, что они не рискуют вкладываться в проект, реализация которого находится под большим вопросом.

– На рынке первичного жилья ситуация не значительно лучше

Всё же те застройщики, которые решились на возведение комплексов, смогли частично собрать средства с покупателей. Но это произошло за счёт продажи недорогих (относительно остальных) вариантов. В пересчёте на чистую прибыль, ситуация будет менее утешительной. Многие бизнесмены остались с нулевыми и отрицательными результатами. Конечно, это станет огромным назиданием для застройщиков, которые взвешивают «за» и «против» перед началом работ.

Ситуация усугубляется тем, что на долю покупки коттеджей отводится огромная часть кредитных сделок, клиентов, которые готовы купить дом за полную стоимость сразу – считанные проценты. А новые ставки ЦБ и повышение первого взноса отпугнут многих. Последние, кто был готов это сделать и имел возможность, взяли кредит ещё летом.

– Рынок загородной недвижимости ждёт сильное падение

Спрос остаётся лишь на недорогое жильё. Оно традиционно дешевле подмосковных квартир, что привлекает клиентов, но и к нему есть ряд требований, несоблюдение которых превращают недвижимость в неликвид. Крупный застройщик за город не идёт, и на то есть свои причины. В итоге мы имеем рынок, где нет востребованной категории жилищ – недорогих, но с хорошей инфраструктурой. По большей части либо недорого, но неудовлетворительно; либо удовлетворительно, но дорого. Портит статистику и тенденция возросших предложений, домов купленных во время ковидной самоизоляции. Люди пытаются избавиться от имущества, купленного ранее.

Эксперт сайта «ЦИАН-недвижимость» высказался относительно ситуации на рынке: «Причин у этих обстоятельств множество. От последних решений «наверху» до некачественных предложений. Но предлагаю всё же не скидывать и социально-психологический момент: загородный дом до недавних пор – это мода, роскошь, эталон успеха. Кто-то уезжал за пределы города в надежде на покой и уединение, прячась от шума мегаполиса и опостылевших пробок. Но люди в этом разочарованны. Кто-то понял, что не такой уж это и «статус», сейчас у него совсем другие атрибуты, да и молодые люди на эту идею не купятся – для них это что-то «стариковское». Кто искал тишины, нажил себе новые трудности. Да, частично цель достигнута, но так или иначе нужно ехать в город и домой, по пробкам ещё масштабнее, чем в черте Москвы. Да и в моменты домоседства, когда человек просто находится дома – бьёт недостаток инфраструктуры. Условно говоря, где город и где деревня. А мы волей-неволей завязаны на магазины, доставку, банки, аптеки и прочее. Эту причину, как минимум, глупо игнорировать».

В целом, по мнению экспертов ситуация будет идти на спад от года к году, если не будет новой застройки и инфраструктурных улучшений. Но новое время диктует новые вызовы, с которыми индустрия по традиции справится.

Квартиры, которые стоят в месяц, как «однушка» в провинции. Что есть в квартирах стоимостью свыше 2 млн рублей

Не взирая на сложную ситуацию на рынке недвижимости, рынок элитного жилья стремительно растёт. Предложение в категории аренды элитного жилья выросло почти на 10 процентов. И мы не говорим о просто дорогих квартирах, мы говорим о сверхдорогом жилье, цена на которое семизначная.

Предыдущие варианты, тяготели

Самое дорогое предложение на рынке приближается к 5 миллионам рублей в месяц, но посмотреть на него не представляется возможным, ведь оно сдаётся в закрытом режиме и в формате торгов, на которые допущен лишь узкий круг арендаторов.

Но мы посмотрим на квартиры, которые есть в свободном доступе:

1,5 миллиона рублей

Самый «бюджетный» вариант из нашего списка находится в районе Хамовники, на территории элитного жилищного комплекса. Это четырёхкомнатная квартира с совмещённой кухней и гостиной. В доме панорамные окна, которые открывают прекрасный вид на Московские окрестности. В отделке использованы строительные материалы премиум-класса, а будущих съемщиков окружает дизайнерская мебель. Но на этом не всё, жители дома имеют право пользоваться SPA-комплексом, спортзалом и бассейном, которые располагаются непосредственно в доме, также на территории функционирует очаровательный ресторан.

2,1 миллиона рублей

Этот вариант отличается от предыдущего. Находится он на Патриарших прудах, количество комнат 4, но здесь упор сделан больше на роскошь, отсылке к дворцам минувших эпох, ещё более дорогостоящая отделка и мебель. Также квартира подключена к системе «умный дом», это та точка, где грация и величие прошлого соединяются с технологичностью сегодняшних дней. Вместе с квартирой «бонусом» идут два парковочных места на охраняемой стоянке для жителей дома.

2,2 миллиона рублей

Квартира на Пречистенке сильно отличается от предыдущих вариантов. Во-первых, это площадь, она приближается к 700 квадратным метрам, во-вторых, этажность, три этажа с панорамной крышей, а, в-третьих, история – здание построено больше 100 лет назад и принадлежало аристократии тех лет. Ремонт и обстановка в квартире ещё более дорогостоящая, чем в вариантах «подешевле», к классицизму добавляются смелые решения, художественная роспись стен, уникальная дизайнерская мебель под заказ. В подъезде дежурит вооружённая охрана.

2,2 миллиона рублей

В этом варианте семь комнат, площадь около двухсот квадратных метров и, если предыдущие варианты, тяготели к истории, классике и роскоши, то тут упор сделан на натуральные материалы и общий дизайн жилья. Это готовый дизайнерский проект, в котором проработано всё до мелочей. Отсюда открывается прекрасный вид на центр Москвы.

2,5 миллиона рублей

Вот мы и подошли к вершине рейтинга. Здесь находится квартира, занимающая три этажа в отеле «Украина» – легендарной сталинской постройке. Здесь всё та же роскошь, что и ранее, но появляется ещё и такой параметр, как эксклюзивность. Необычные материалы, декор, мебель, дизайн от именитого европейского художника. Цвета сдержанные, что лишь подчёркивает статус апартаментов. Данное жильё только сдано ремонтными бригадами, поэтому квартиросъёмщик будет первым, кто там поселится.

Отказы на аренду жилья всё чаще. Кому снять жильё в Москве станет сложнее

Летний ажиотаж на съёмное жильё стал серьёзным испытанием для всего рынка недвижимости. Но как говорится, беда не приходит одна. Жильё снять всё труднее, и, если раньше процент отказов был считанные проценты, то уже в августе он вырос до 10-ти. Все охотились за недорогим жильём по низу рынка, недорогое оно не просто так: начиная от района и инфраструктуры и заканчивая внутренней отделкой и мебелью. Если всё бюджетно, то и терять нечего. Но у рынка есть свой размер, и сегмент эконом не исключение. Он себя исчерпывает и, учитывая ситуацию арендаторы, будет держаться до последнего. В квартирах рангом повыше, которые условно можно назвать «комфорт», терять уже есть что. Помимо изначально ищущих этот класс жилья, теперь появились дополнительные люди, которые не успели в последний вагон «эконома».

Если раньше в «комфорте» был лёгкий голод по арендаторам и каждый откликнувшийся рассматривался, как потенциальный клиент, то сейчас ситуация сложилась несколько иная. На одного арендодателя приходится несколько откликнувшихся. И он в праве выбирать, чем он охотно пользуется. У владельцев квартир теперь есть свои «любимчики» и те, к кому они предвзяты. Кому же досталось?

Квартиросъёмщики с питомцами

До ажиотажа рантье могли напугать только собаки крупных пород либо различного рода экзотика, в целом же на тех или иных условиях на сделку шли 97 процентов владельцев квартир, в момент ажиотажа он упал до 90, а сейчас и вовсе 81. И дело тут не в любви к четвероногим.

Это риск порчи имущества, мебели, отделки, запах от которого трудно избавиться. Если раньше хозяин шёл на риск под уверениями арендатора о том, что его животное «не такое», то сейчас нет смысла рисковать – можно подобрать более «одиноких» съёмщиков. Зачастую спасал эконом-сегмент, где терять нечего, и, в случае повреждений, хозяин животного возместит всё без особого ущерба для бюджета. Но его заблаговременно «застолбили» за собой более дальновидные арендаторы. А тут уже чуть иной уровень, что не даст возможности решать вопросы с ущербом так легко и бесспорно.

Съёмщики с детьми

Ситуация похожая на предыдущую, но с небольшими исключениями. Процент отказов почти такой же, но в случае достижения детьми среднего школьного возраста рантье обычно несколько смягчаются.

Были сдавать

Иностранцы

Наученные горьким опытом арендодатели «дуют на воду», ведь не раз обжигались. Их сознание рисует самые драматичные картины из всех возможных. И, конечно, в случае криминала, гражданина РФ найти проще, чем иностранца. Особое отторжение они чувствуют к арендаторам-не славянам. В случае чуть более восточной внешности «под раздачу» попадают и обладатели паспортов РФ. Эта категория съёмщиков жилья попадает под удар сильнее, 2/3 арендодателей не готовы были сдавать им жильё и в более голодные времена, сейчас же этот процент только растёт.

Студенты

Подавляющее большинство рантье – люди в возрасте либо на пенсии. И в первую очередь надо помнить, что они просто люди. Со свойственными им ошибками мышления и стереотипами. В их сознании студент – личность безответственная, склонная к кутежу и разрушению. Но именно они являются одним из активных игроков на рынке жилья. Особенно летом!

Отказывающиеся выплатить страховку сразу

Арендодатель зачастую просит страховой взнос на случай порчи чего-либо по вине арендатора. Учитывая сколько стоит убранство современной квартиры и её техническая составляющая, сумма нередко бывает внушительной. Некоторые арендаторы могут попросту ей не располагать. Что закрывает двери ко многим вариантам для тех, у кого денег «впритык».

Но кто же им симпатичен?

Наибольшим успехом пользуются пары, вышедшие из студенческого возраста. Одиночки средних лет вызывают доверия меньше, но при беседе с арендодателем есть все шансы повлиять на его решение. Но каждый человек индивидуален, как и ситуация. Потому однозначных выводов здесь нет и быть не может.

Что нам стоит дом построить Или, если точнее, сколько

«Дом.ру» имеет сайд-проект «строим». В рамках проекта реализуются ещё не готовые дома, можно сказать, продаются. В смету включено всё: от услуг строителей и инженеров, до стоимости стройматериалов. В среднем дом обойдётся в 7 миллионов рублей, самый дешевый проект обойдется около 1,5 млн. руб.

Самый дорогой проект, размещённый на сайте стоит около 50 млн. рублей.

Лидером среди материалов, из которых предпочитают строить, является газобетон. Его выбирают в половине случаев. Далее идёт кирпич, дерево и замыкает рейтинг керамзит.

Самый дорогой проект

Наиболее распространённая квадратура среди проектов – от 150 до 200 метров квадратных.

Вторжильё дорожает! С чем связано

Ставка ЦБ на жилищные кредиты вырастет, о чем хорошо проинформированы все участники рыночных отношений. Данный факт не может оставаться без внимания рынка, на что он реагирует повышением цен. Подорожания коснулись все округи РФ, кроме Хабаровского края, там цена в среднем упала на пару сотых процента, что практически равно нулю, и можно констатировать – цены просто остались на том же уровне.

Пару сотых

Все регионы затронуло по-разному, где-то это без малого 3 процента, как в Махачкале, а где-то десятые доли процента, как например, в Краснодаре или Твери. Но с чем же связан такой ход?

Всё с той же экономикой. Спрос не только рождает предложения, но, в условиях дефицита, поднимает цены. Нельзя назвать данный подъём цены каким-то шокирующим, но игроки на рынке оценили это, как возможность заработать чуть больше. Ставка ЦБ растёт и, как следствие, в спешке клиент готов заплатить чуть больше.

Также не стоит списывать со счетов динамику роста и падения рубля. Недвижимость – это капитал, при его продаже хочется сохранить его в полном объёме и перестраховаться.

Двойная аренда набирает популярность. В чём «ключ» к успеху

На рынке недвижимости нередко можно встретить одновременно и арендатора, и арендодателя в одном лице. Это так называемые сторонники «двойной аренды», которая набирает популярность. Кто эти люди и на каких условиях они предпочитают играть на рынке? Об этом далее.

С годами их доля на рынке лишь растёт и, если до повышения ставки ЦБ их было всего 20 процентов, то уже на сегодняшний день процент приближается к 30, их можно условно разделить на несколько категорий.

– Расширяющие жилплощадь. Нередко бывает так, что семья стала больше и в старой квартире уже тесно. Нововведения в ипотечном кредитовании вызывает лишь тревоги и недоверие, потому чтобы не лишаться имеющегося принимается решение сдать своё жильё и снять побольше. Маржа между полученной и оплаченной арендой небольшая (в случае смены района иногда и вовсе нулевая), и по сути вопрос решен с минимальными затратами.

– «Живи на разницу». Эта категория игроков сдают дорогостоящую недвижимость в элитных районах, которая нередко досталась им по наследству, а сами снимают небольшую квартиру в жилищных комплексах «попроще». Иногда маржа весьма внушительна, что позволяет рассматривать её в качестве дополнительного или основного дохода, при этом оставляя жилищный вопрос полностью закрытым.

– Объединяющие усилия. Как правило это пары, сдающие квартиры, находящиеся в собственности, чтобы снимать жильё большего размера или в более дорогостоящем районе.

Недоверие, потому чтобы не

– Ценители комфорта. Это люди, которые совершают равноценный или почти равноценный обмен, но только новое жильё может быть ближе к работе или интересующим их инфраструктурным объектам.

– «Дачники». Как правило, пожилые люди, которых утомила городская суета и они снимают дом где-то вдали от города. Учитывая разницу цен на аренду, вырученные средства позволяют им поддерживать быт и жить достойно. Нет необходимости связываться с купле-продажей, которая их сильно пугает.

Динамичность и изменчивость современной жизни подталкивает людей к решению жилищных вопросов, по возможности максимально просто, и двойная аренда – именно та современная схема, которая позволяет динамично реагировать на изменения вокруг, и в жизни конкретно каждого.

Куда исчезли строители! Что будет после

Сайты по поиску работы пестрят объявлениями о найме строителей и ремонтников на объекты, а количество резюме, наоборот, упало, их стало меньше на 10 процентов. Даже этот скромный факт говорит о недостатке «рабочих рук» на строительных объектах. Но, помимо этого, о проблеме говорят вслух экономические аналитики и представители строительного бизнеса.

Пестрят объявлениями

Побеседовав с ними, мы пришли к ответам на вопросы: «Куда они исчезли? Что за этим последует?».

– Объёмы строительных работ растут, особенно в крупных городах. Этот факт никак бы не отменился, и даже при полном сохранении количества строителей вызывал бы «кадровый голод» или, как минимум, лёгкую «напряжённость».

– Мигранты уезжают. Часть мигрантов депортируют в силу ужесточившегося миграционного законодательства, часть уезжает, учитывая обвал рубля их зарплата стала не столь привлекательна в пересчёте на иностранную валюту. Но, так или иначе, они исчезают из строительного бизнеса РФ. Их роль была весьма внушительна, многие предприниматели предпочитали именно их, как дешёвую рабочую силу, а тут они просто исчезают с рынка. А суммарно они превышали местное население в индустрии.

– Новые регионы. Огромная часть строителей отправилась в регионы России, которые были присоединены после референдума в 2022 году. А там нехватки кадров нет, набор идёт постоянно и желающих очень много, т.к. их заработная плата превышает в 3-4 раза ту, которую они получали дома.

– Новое поколение имеет иные ценности. Большинство высококлассных специалистов – это представители старшего поколения, чуть реже, люди средних лет. Современные выпускники школ и иных учебных заведений не видят привлекательности в работе на стройке, для них это что-то маргинальное и непривлекательное. Соответственно, приходит людей в профессию очень мало, а «старики» уходят на пенсию, не оставив себе достойной замены.

Вероятнее всего этот фактор станет медалью, у которой две стороны. С одной стороны, это приведёт к увеличению заработных плат на местах, что позволит людям трудиться за достойную оплату, а с другой – подорожание недвижимости. Конечно, скорость возведения новых объектов будет оставлять желать лучшего.

Иностранцы покидают рынок аренды элитного жилья в Москве

Тенденции уже полтора года. Раньше они были знаковыми персонами на рынке элитной аренды, их доля составляла 20-30 процентов. Сейчас же их количество упало до нескольких процентов. Традиционное оживление имело место быть в конце лета, когда весь рынок недвижимости работал в «аварийном режиме», но большой погоды в основе он не сделал.

Летом же того года процент был катастрофически низок. Некоторые иностранцы сохраняли за собой жильё в надежде на изменения в отношениях стран. Сейчас картина немного оживилась, это, как правило, всё те же дипломаты и работники посольств, но среди них преобладают другие гражданства, нежели раньше.

Также замечен приток бизнесменов из стран бывшего СССР, которых интересует жильё подобного класса. Это связано с более тесным сотрудничеством и деловыми связями, которые образовываются очень активно на протяжении последних полутора лет.

Рекомендуют надеяться на

Чаще всего выбор падает на центр Москвы, как правило, здесь нет исключений. Но со временем может быть совершено перемещение в сторону элитных районов подальше от центра, но которые изобилуют элитными школами, к примеру. Или парками и зонами отдыха. Это выбор семейных людей.

Сам же район Кремля, который отличается высокими ценниками и не менее высокой концентрацией исторических и архитектурных ценностей, выбирают не иностранцы, а владельцы крупных капиталов из регионов России. Статистика неумолима.

Что же касается прогнозов, то эксперты предрекают рост количества иностранцев на рынке съёмного жилья в течение следующих трёх лет. Никаких скачков не предвидится, но дипломатические представительства и крупные бизнесмены из дружественных стран будут съезжаться в столицу с новыми проектами и целями. Хотя специалисты не рекомендуют надеяться на чудо, ведь, по их прогнозам, результат до 2022 года вернуть будет невозможно.